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楼市低靡房企停工 民工返乡潮令人忧

admin2021-01-14 12:59:05 百姓话题
西部新闻网消息:时值年终,一场大规模的2009年度开工计划调整在各大房企之间展开,几乎所有的大型房地产公司面临首要的问题是“瘦身”,而在瘦身之后,停工计划开始摆上各大上市公司的台面,而上市公司的利润计划中,那些亏损的地王将在2009年面临多劫的命运。停工房企日益增多,引发不少建筑业民工失业返乡,这又为我们带来关于社会治安以及明年房地产发展趋势的思考。五年来,安徽阜阳市双浮村的范俊超大部分时间都是在离家几百公里的地方生活。在地方政府鼓励下,他把家里的小块农田租了出去,自己到大城市的建筑工地上打工,挣的钱相当于种地收入的几倍。但现在,范俊超干活的工地停工了,他回到了老家。“眼下我没什么打算,”他说,“走一步看一步呗”。在全球金融危机影响下,一度沸腾的中国房地产业突然沉寂下来,作为建筑工地主要劳动力来源的各农业大省开始出现民工返乡潮,范俊超就是其中的一员。有些返乡农民则要面对失地的困境,政府在试图缓解城市压力的同时,也担心最近被辞退返乡的民工有可能导致本已紧张的农村社会体系承压。在离范俊超所在村庄约50公里的一个火车站,政府人员正在24小时监控到站人数,以统计周边地区的约200万民工中有多少人将返乡。虽然政府已采取措施,试图说服民工留在城市,并为寻找新工作参加就业培训,但当地官员说,目前返乡人数大约已有60,000人,估计还有更多人回来。今年55岁的范俊超已经当了爷爷。他要赚钱贴补自己和老伴以及孙儿、孙女的生活。两个儿子里有一个儿子所在的工厂停发了工资,他只能开始做学徒打工,现在也要依靠范俊超。他的另一个儿子也是民工,范俊超担心他不久也会被辞退。为节省开销,他只能拿白开水而不是茶招待记者。许多像范俊超这样的返乡民工靠老家的一亩三分地根本没法养活全家。田里的收入实在太少。政府一直鼓励他们把地租给合作社,自己进城务工经商。合作社的种植收入更高,但他们不会将增加的收入分给原来的土地承包人。过去几年,政府对农民进城务工和合作社租赁责任田都放宽了政策,并在今年早些时候颁布了正式规定。有些返乡农民则要面对失地的困境,对于已经习惯十年来经济两位数增长的劳动者而言,中国经济的突然下行让这套体系受到了猝不及防的打击。改革开放三十年来,约占中国总人口十分之一的农民工为经济取得的成就提供了动力。农民工为中国迅速发展的基础设施建设和低价产品主导的出口行业提供廉价劳动力。他们把工资汇回家,将城市的繁荣传播到相对贫穷的乡村。但如果就业状况继续恶化,全球经济低迷将威胁到这种并不稳定的平衡。经济下滑已使中国建筑业陷入停滞,许多房企纷纷开始裁员或彻底歇业。据新华社报导,公安部部长孟建柱上月末在一个地方政府官员会议上说,当前环境下有许多影响稳定的社会问题。孟建柱在提到需要解决的重大问题时说,要改善对流动人口的服务和管理。中央政府提醒地方官员要采取更多措施确保稳定,重点放在再就业项目上。现在还没有全国范围被辞退民工和返乡民工人数的统计数字,但从已得到的地区统计数字看,规模非常可观。人力资源和社会保障部部长尹蔚民在上个月举行的一次新闻发布会上估计,有680万民工的江西省已有约30万人返乡。他说,情况“还在继续发展,返乡民工人数还在逐渐增多,我们正在密切关注此事”。 湖北省的官员估计,过去两个月该省也有大约30万被辞退民工返乡。武汉的官员估计,仅在武汉,这个数字最终将达到60万。在双浮村所属的阜阳市,负责监测返乡人员的官员表示,民工回到农村生活或务工并不容易。在出现这波民工返乡潮的时候,范俊超这样的农民之前已经将他们的土地出租给了新出现的农村合作社;政府支持这类组织,希望将土地联合起来提高耕作效率、进行现代化作业,以提高农村收入。范俊超原本有总计不到6亩的耕地,两年前,他将其中五分之三土地的使用权转让给了当地一位干部新成立的一家农业种植公司,这家公司用大棚种植供应超市和酒店的高价有机蔬菜。范俊超和其他人按照种小麦的标准价格获得了补偿,小麦是主要作物,只是价格极低。但种植公司实际种植的是引进的蔬菜品种,供应给城市的新兴中产阶级能卖到较高的价格。 范俊超从种植公司获得的租金大约相当于他在建筑工地打工收入的七分之一,他老伴在家照看剩下的那部分责任田,他们加起来的总收入比别的一些家庭稍好些,但也不足以供养他的两个儿子、儿媳和孙子辈。在上世纪九十年代中期,政府把土地重新分配给农民耕种,范俊超家当时有五口人(他和妻子、两个儿子和一位祖父),每人分到一亩地。后来他家人口增加了一倍。2003年,看到邻居外出打工多年后衣锦还乡,范俊超也动了心,他跑到靠近中俄边境的黑龙江做了泥瓦匠;每天工资也从30块钱(合4.30美元)逐渐增加到70块。2006年,双浮村做药材生意的高东方打算在村子种植经济效益更高的蔬菜,他计划采用的技术村民们不了解,也负担不起。高东方的哥哥高海飞(音)说,我们想改变这里的传统方式。村里一直种小麦、大豆这两种作物。高东方当上了村支书,后来从附近村子农民那里征集到200英亩土地,成立了东方现代蔬菜合作有限公司。他从另一家农业企业请来了专家,后者引进了以色列青椒和台湾茄子等蔬菜。同样一块土地,这家企业获得的收入是村民按老方法种植传统作物所得收入的10倍以上。2006年,范俊超外出打工的时候,他妻子和这家公司签了10年的合同,租金为每年人民币3,500元(合513美元)。今年秋天,范俊超跑到位于无锡的一家新工地打工。无锡是上海附近一个发展迅速的沿湖城市。在一座15层的高端住宅工地上干了15天后,他听说开发商的销售出了问题,可能无法向承包商支付工程款。两周以后,范俊超所在工程队的工头告诉他们,去领最后一笔工资然后回家。他们这个队一共有40人。 范俊超现在经常想到他的两个儿子,不知道如果他们也失业了会怎样。他说:我真的很担心。他的小儿子仍在一家家具厂打工,29岁的大儿子范亚先(音)在工厂停发工资后现正在学开卡车。范亚先说,我不知道怎么种田。他希望以后自己能做点小生意。 范俊超没有这样的野心。他说,我没有做生意的头脑。我只能继续当个民工。如果不能打工了,我不知道该做什么。相关新闻:龙湖过冬小步快跑 地产业“熊市生存”法则2008年冬天,龙湖地产董事长吴亚军多次亲临地区公司一线,为龙湖过冬的“小步快跑”营销策略督战。包括她在内龙湖高层已经习惯了乘坐经济舱出差。从2008年的第三季度开始,龙湖地产集团管理委员会会议主题就直奔“过冬”。这个每两周召开一次高层会议,除了吴亚军外,参会人员还有龙湖的“二号人物”副董事长蔡奎、四个职能的分管总经理、五个地区公司总经理。因为市场的变化,他们形成最新的“指令”:2009年,重庆龙湖项目的开工将保持谨慎,以销定产。销售方面保持弹性和灵活性,小步快跑,低开高走。小步快跑“2008年,龙湖的策略是全线快速销售回款,储备过冬。”龙湖相关负责人向《中国经营报》记者透露。在这个策略指导下,2008年1~9月份,龙湖地产销售超过90亿元,占2007年全年销售额的90%,“年底能突破100亿元,比去年的业绩略有增长。”目前龙湖约100亿元的土地出让金,已付款的超过70%,“资金压力并不大”。“为了在市场低迷期做好风险管理,龙湖制订了一个长期预算。”一位龙湖高层告诉《中国经营报》记者,龙湖的财务体系可以持续对未来12~36个月的预算和现金流进行预控,这样可以提前较长的时间发现资金的波峰波谷,及时进行干预和平衡。据记者了解,龙湖曾对未来的策略选择做过两个方案:一是卖掉部分项目,大幅裁员,龙湖规模缩小到原来的1/3;另一种是暂时不再进入新的城市,保持基本规模,降低利润、快速回笼资金。龙湖管委会会议讨论后选择了后一种。“明年上半年楼市会比较严峻,宁可错过,不可冒进。在全行业房价下降时,龙湖宁可牺牲利润,也要保证品质,这就是我们的想法。”重庆龙湖地产总经理周德康说。周德康认为,楼市面临调整期,所有企业都必须储备足够的资金来过冬。在销售方面,龙湖将以快卖多卖、控制成本、减少支出等手段,确保现金流。正是基于这种思路,在2008年营销大战中,一向以“保值”著称的龙湖,开始了部分项目的“降价促销”、“精装回馈”,2009年,“小步快跑”将成为龙湖的主题。作为年轻的全国性地产公司,龙湖的管理者认为,风险管理在市场低迷期尤为重要。“‘冬天’正好给企业一个时间来调整管理精度”。“加快销售、控制成本和长期预算”成了龙湖管委会着重探讨的三句话。七巧板练内功龙湖集团战略管理中心总监韦华宁总是随身携带七巧板。“我们的解决方案就像七巧板游戏,我称它为‘积木理论’。”韦华宁摆出的7个板块是:计划管理、成本管理、阶段成果管理、投资收益管理、知识管理、产品库管理以及客户管理。“可以实现标准的模块,灵活的拼合。”“每个项目自拿地阶段,就会确定项目的目标成本。龙湖的成本管理系统设定,如果目标总成本超1%,二级费项超300万元时,成本管理系统就会报警;如果目标总成本超2%,二级费项超600万元时,成本管理系统就会跳闸。”据记者了解,在龙湖的知识管理平台上,4000多名龙湖员工都可以“互动”,所提供的知识和建议一旦通过评审获得积分就有奖励,一条知识最高可以得到30000元奖励。例如:当冬天树叶开始凋零的时候,怎么让大家对样板区有好的感觉?大家就出去找银杏叶子,一车一车拉回来,铺在客户可能经过的路径上。一个员工的创意可以让所有的地区项目获益。如何“南园北移”,利用北方植物做出南方才有的景观效果,这样的问题,频繁出现在龙湖的七巧板上。而在龙湖地产首席人力资源官房晟陶看来,大多数地产公司原来的营销理念、能力、模式都很适合牛市,但在熊市之下,原来的能力反而会成为负担。“这种改变更痛苦”。其实没有什么一招克敌的策略,只有踏踏实实地把“内功”练好。龙湖根据对市场的监控分析认为,今后几年地产业的利润率会下降到一个合理的水平,并且不可逆,即不会是U型或V型的,而是L型的。“我们可以在市场的低潮期,利用多业态的布局和良好的市场口碑,守住这个市场上的份额,缓些进入新城市;市场好的时候,就抓住时机扩张。这样,龙湖的发展就会是稳健的。”韦华宁认为。龙湖地产新闻发言人顾伟告诉记者,从2008年开始,龙湖就没有拿地和进入新的城市,考察已久的天津和杭州也不得不暂时放弃。“管委会根据各种数据监测决议练好内功,小步快跑将成为龙湖的新策略。”在登上去海南的飞机前,顾伟透露说。作者:张明相关新闻:年末调整开发商面临生存 重庆金科“坐望”120亿然而在2008年全国房地产行业调整的时候,金科却一改以往的谨慎。不仅是拿地方面,项目投资也加快了步伐。“为了与市场的节奏相吻合,公司已推迟5个项目的开工,原打算今年年底开工,现都推到了明年。”12月1日,金科集团副总裁李战洪对观点地产网说。市场 悲观预期“2009年,房地产行业调整进入第二年,到时20%-30%的开发商将面临生存问题,不排除大的开发商。”12月1日下午,李战洪在接受观点地产网采访时说。对于明年的房地产市场,李战洪表现得相对悲观。11月初,在观点地产网对金科集团董事长黄红云的专访中,他认为,在地方政府与中央政府的政策拉动之下,房地产的春天就在明年春节过后,即便是最为悲观的估计应在明年的5-6月。在他看来,美国的金融风暴对当前中国经济的影响并非像想象当中的那样大;另一方面则是因为刚性需求支撑了整个房地产市场。而李战洪则认为,虽然地方政府和中央政府的救市政策对市场起到了一定的提振作用,但不足以挽救那些开发商。“明年主要靠企业能力制胜,市场和政策已经无法左右大势了。”李战洪对观点地产网说。其认为,最近一两年,一些企业为了融资和上市,完全按照基金、投资商的要求,做出的决策行为不理性,这些企业明年将面临生存危机。但对于理性发展的企业来说,去年没有疯狂地跟风拿地,明年对它们来说就是一个很好的机会。“目前是政策和购房者在进行博弈,一边希望政策出来刺激成交量上升,一边则在观望,希望有新的救市政策出台。”李战洪说:“一般的周期性调整都要好几年,但目前差不多处于调整的底部,下降的空间不大,再下降的话将会带来金融危机问题。”战略调整据此,金科对明年的战略做出了调整,即金科将调整开发节奏,明年采取稳健、审慎的态度。据李战洪介绍,金科推迟了5个项目的开发,包括有北京、成都、江阴和两个重庆的项目。黄红云此前在专访时也说过,除了将5个项目推迟到明年动工外,还对产品进行了调整,主要针对刚性需求进行了产品调整;另外对拿土地、拿新的项目也进行了调整。“今年春节过后,我们新的项目都拿得很少了。”第四是对部分项目的价格上也进行了调整。“调整之后,我们感觉效果比较明显。明年,我们的想法还是采取稳健、审慎的态度来对待。对新项目肯定要看形势,形势好一点我们地就买多一点,形势差一点,我们地就买少一点。”黄红云在上述提到的专访中曾说道。李战洪则明确表示,开发商应该跟着市场走,开发节奏和规模都要与市场相吻合。“因为市场会对开发商说,‘顺我者昌,逆我者亡’。”因此,目前对开发商来说,首先要加强营销,保证现金流;其次控制开发节奏和开工规模,要与市场的节奏相吻合;第三是控制成本,主要是管理成本。1050万平方米土地储备据了解,金科目前的土地储备总量达到了1050万平方米,一半以上分布在重庆,另外约40%在成都、长沙、北京、无锡、江阴、浏阳等7个地方。在2006年,金科集团的土地储备不过500万平方米。然而在2006年、甚至2007年的土地市场上,金科通过“招拍挂”拿的土地并不多,总共不到19亿的土地。据公开资料显示,整个2007年,金科在重庆只拿了一块地,即3月22日,金科以3.29亿拍得一块建筑面积为29万平方米的土地。在成都,金科也只以5.55亿元拍下了一块140亩的土地;在无锡则斥资5亿元拿下两幅地块。然而在2008年全国房地产行业调整的时候,金科却一改以往的谨慎。不仅是拿地方面,项目投资也加快了步伐。仅1月份,金科就拿了6块土地。1月24日,金科集团以3.51亿元的价格拿下九龙坡区中梁山组团J分区J09-06/02、J09-07/02、J09-08/02、J09-09/02地块。另外,金科还进军北京,以4.94亿元取得位于昌平区小汤山镇150余亩的土地。另外,金科今年还启动了100亿元的强大储备金,强势签下一系列重磅项目:50亿元投资的重庆巴南区下涧口“新农村建设及生态旅游开发项目”;10亿元投资涪陵的农业项目;与中科建设集团成都新津拿下1000亩土地,总投资约40亿元打造金科高品质住宅。目前金科集团在北京、重庆、涪陵、成都、江苏无锡、江阴、湖南长沙、浏阳等城市都已有项目,并即将进入上海、天津等城市。对于今年上半年的扩张,李战洪的解释是,这是公司在绩优稳定规模下的发展。其表示:“明年如果有合适的土地公司肯定会拿。目前对于土地以及一些开发商拿出项目寻求合作开发,这些公司都在关注之中。”据了解,金科目前在售的项目,重庆就有10个,包括涪陵的廊桥水岸。另外,今年还将推出太阳海岸、观澜这两个项目。去年金科全年的销售额为52亿元,当时为了达到目标,在2007年最后50天内,金科在重庆、成都、无锡和涪陵等四个城市连续开出八个楼盘。而金科集团今年的目标是地产开发完成120亿元的收入——“今年金科在销售方面还是表现得不错的,推盘规模比以往大,目前销售额应该有40亿了。”重庆业内人士王雪松在接受观点地产网采访时表示。对于今年所录得的销售额总量,李战洪则表示目前还不便于公布。

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